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2016年上半年湖南省房地产市场形势的通报,整体库存有所下降,商品房均价同比环比涨幅扩大

2016/8/12 21:01:52 来源:省住房和城乡建设厅

湘建房函〔2016〕252号


各市州住房和城乡建设局(建委、规划建设局)、房(地)产局、统计局:

2016年7月15日,省住房和城乡建设厅、省统计局、国家统计局湖南调查总队、省发改委、省财政厅、省国土资源厅、中国人民银行长沙中心支行、省地方税务局、湖南银监局,长沙市住房和城乡建设委员会、株洲市房产管理局、湘潭市房产管理局等单位参加了2016年上半年全省房地产市场联席会议。会议就2016年上半年全省房地产市场运行情况及发展趋势进行了分析和研究。现将2016年上半年全省房地产市场形势通报如下。

一、2016年上半年全省房地产市场基本情况

今年上半年,我省房地产市场量价齐升,房地产开发投资增速低位回升,市场供应持续增加,商品房库存有所下降。

(一)商品房成交快速增长,6月份单月成交创年内新高。上半年,全省商品房销售面积3099.09万平方米,同比增长28.2%,增速比去年同期和今年一季度分别提高11.3个、3.7个百分点。总量、增速在全国排名第8位、第13位,在中部地区排名第3位和第5位。商品房销售额1452.74亿元,同比增长35.6%,增速比去年同期和今年一季度分别提高15.8个、9.7个百分点。其中:住宅销售面积2777.91万平方米,同比增长27.9%,住宅销售额1211.71亿元,同比增长36.3%;非住宅销售面积321.18万平米,同比增长30.8%,非住宅销售额241.03亿元,同比增长32.2%。6月,全省商品房销售面积921.13万平方米,创年内单月新高,同比增长29.5%,环比增长56.5%。

从市州情况看,全省14个市州中,长沙市商品房销售面积1103.17万平方米,占全省的35.6%,同比增长28%。株洲和郴州市商品房销售面积分别为308.11万方米、245.38万平方米,位居全省第二、三位。全省14个市州中商品房销售面积均较去年同期上升,增幅较大的为岳阳市(49.2%)、郴州市(41.5%)和怀化市(35.5%)。

(二)房地产开发投资增速由负转正,逐月回升。上半年,完成房地产开发投资1278.49亿元,同比增长7.8%,增速比去年同期和今年一季度分别提高9.8个、4.9个百分点。总量、增速在全国排名第15位、第18位,在中部地区均排第4位。房地产开发投资自3月份扭转了连续10个月负增长后,累计增幅逐月回升,1-4月、1-5月、1-6月分别达到4.7%、5.4%和7.8%。从投资结构看,住宅完成开发投资834.51亿元,同比增长2.1%,占全省房地产投资的65.3%;办公楼完成投资74.08亿元,同比增长31.9%;商业营业用房完成投资236.17亿元,同比增长29.1%。

从市州情况看,全省14个市州中,长沙市完成房地产开发投资586.91亿元,占全省的45.9%,同比增长9.6%。株洲、郴州市分别完成113.98亿元、77.68亿元,位居全省第二、三位。全省有12个市州房地产开发投资总量较去年同期上升,增幅较大的为益阳市(26.3%)、郴州市(18%)和张家界市(13.7%);有2个市州投资总量较去年下降,分别为娄底市(-2.3%)、邵阳市(-1.7%)。

(三)新开工面积与竣工面积均快速增加。上半年,全省商品房施工面积26388.03万平方米,同比增长8.3%;商品房新开工面积3288.49万平方米,同比增长19%,增速比去年同期和今年一季度分别提高38.8个、13.7个百分点。总量、增速在全国排名第8位、第9位,在中部地区均排名第3位。商品房竣工面积2061.58万平方米,同比增长42.3%,增速比去年同期和今年一季度分别提高52.9个、22.4个百分点。其中:住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别为18936.30万平方米、2294.93万平方米和1578.64万平方米,同比分别增长5.4%、9.6%和38.9%;非住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别为7451.73万平方米、993.56万平方米和482.94万平方米,同比分别增长16.3%、48.3%和54.6%。

(四)商品住宅均价同比环比涨幅扩大。6月全省新建商品住宅均价4170元/平方米,根据湖南调查总队抽样调查,6月全省新建商品住宅价格同比上涨6.8%,同比涨幅较5月扩大1个百分点。其中,90平方米以下、90-144平方米和144平方米以上的新建商品住宅销售价格同比分别上涨7.3%、6.3%和7.8%。6月,新建商品住宅价格环比上涨1.1%,涨幅较5月扩大0.5个百分点。

(五)商品房库存去化周期总体下降。截至今年6月底,待售商品房库存去化周期19个月左右,较去年底缩短2个月。

其他指标方面:一是房地产用地供应面积降幅收窄,出让均价小幅上涨。房地产用地供应1639.8公顷,同比减少9.3%,降幅较去年同期收窄6.1个百分点。房地产用地出让总价款为285.34亿元,同比下降1.5%。房地产用地出让均价1938.1元/平方米(合129.2万元/亩),同比上涨6.3%。二是房地产税收增速小幅回升。完成房地产税收363.54亿元,同比增长8.7%,增速比去年同期提高2.6个百分点。房地产业税收占地方收入比重24.2%;占税收总收入比重22%;占地方税收收入比重42.8%。三是房地产贷款余额较快增长,开发贷款增速放缓。6月末,房地产贷款余额6256.7亿元,占全部贷款的比重为23.4%,同比增长25%,高于全部贷款增速8.5个百分点。从贷款投向来看,开发贷款余额2019.7亿元,同比增长26.1%,较去年同期回落32.2个百分点,主要受房地产市场高位运行影响,部分金融机构对房地产开发贷款趋于谨慎;个人购房贷款余额4193.8亿元,同比增长24%,其中首套房贷款占个人住房贷款的比例在90%以上。

二、值得关注的问题

随着商品房销售逐步回暖,我省商品房库存有所下降,但总体形势仍不容乐观,主要存在以下几个问题:一是库存总量仍处于高位,非住宅积压十分严重。截至今年6月底,商品房库存去化周期19个月左右,超过一般认定的一年半的警戒线。特别是非住宅去化周期近期一直徘徊在50个月左右,6月底高达51.8个月,考虑到办公楼、商业用房等投资上半年仍以约30%的速度高速增长,非住宅去库存所面临的形势更加严峻。二是新增供应快速增加,潜在供应规模庞大。近期新开工面积和竣工面积快速增长,将加快市场新增供应,进一步加大去库存难度。如,上半年,新开工面积、竣工面积就分别增长了19%、42.3%。另外,已开工未达到预售条件的在建商品房以及已拿地未开工的待建商品房规模庞大,如果都形成供应,将可供销售4-5年,会加剧市场去化压力。

三、下阶段房地产市场发展研判

今年以来,国内政策环境宽松,供给侧改革持续深化,多项房地产利好政策集中释放。继2月国家降首付、降契税和营业税等新政出台后,省住房城乡建设厅会同农行湖南分行下发了支持农民进城购房的文件,省政府办公厅出台了化解房地产库存的十条意见(即“湘十条”),株洲、湘潭、张家界、益阳、郴州、娄底6市陆续制定了去库存具体实施办法,有力拉动了住房消费,我省房地产市场明显回暖。但在我省房地产市场总体供大于求,库存高企的局面下,去库存仍是下阶段主要任务,预计全省房地产市场呈现以下发展趋势:

一是商品房销售增速高位回落。下半年,我省将进一步落实鼓励农民工进城购房、推进棚改货币化安置等去库存措施,不断促进住房需求释放,销售形势有望持续向好。但在城镇居民住房水平趋于饱和、老龄化加剧的背景下,加上去年下半年基数抬高的影响,预计商品房销售继续保持较快增长,但增速将有所回落。

二是房地产开发投资持续回升。房地产市场成交持续回暖,有利于提振房地产企业的投资信心,开发企业尤其是规模以上大型房企将加大已有储备地块的开工、施工力度,房地产开发节奏将有所加快,预计房地产开发投资增速或将继续小幅回升。

三是商品房库存总量有望继续下降,但非住宅去库存形势仍然严峻。随着商品房销售的持续增长,商品房库存总量有望继续下降,但鉴于房地产开发投资、新开工面积、竣工面积持续增加,市场新增供应将有所加快,预计商品房高位库存的局面仍难以改变,特别是非住宅库存积压严重的局面短期内难以缓解,部分三四线城市、县城库存去化压力仍将较大。

四是房价总体平稳,地区分化明显。随着政策效应的不断释放,房价同比仍将继续上涨,但受一线城市、二线热点城市相关房地产调控政策影响,市场预期可能会发生一定变化,加上去年下半年基数较高等因素,预计房价涨幅将逐渐收窄,总体保持平稳。城市间分化加剧,长沙等城市经济发展良好,人口聚集力较强,住房需求旺盛,房价上行压力较大,需防范相关市场风险;部分三四线城市、县城受库存高企、需求疲软影响,房价预计同比基本持平,个别地区仍有下降压力。

湖南省住房和城乡建设厅 ? 湖南省统计局

2016年8月5日

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